マイホームは基本的には負債になるとも言われている。
ただマイホームもできれば資産価値が保てる家だといいと思うのは万人が思うことだろう。
マイホームとしての資産価値の落ちないマンションの特徴というものがあるのでそれをまとめておく。
立地の良い都心で駅近
東京23区、駅から徒歩5分(最低でも7分以内)。
山手線沿いのエリアやブランドエリアだと尚良し。
具体的には、
- 原宿
- 恵比寿
- 代官山
- 目黒
- 麻布
これらはSUUMOなどがマンションのリセールバリューランキングなどでも分かる。
資産価値が落ちない街ランキング2019 10年間の資産価値を調査～首都圏編 | 住まいのお役立ち記事
首都圏中古マンション、リセールバリュー1位は「代官山」 | スーモジャーナル - 住まい・暮らしのニュース・コラムサイト
ちなみにこういったエリアは大手デベロッパーがマンションを建てるため戸建てはあまりないので探してもしょうがない。
逆に言うとマンションを選ぶことで立地のいい場所の選択肢が広がるということ。
23区外の郊外はNG。
大阪、名古屋の中心エリアでもギリギリOKかなというライン。
部屋の広さが50～70㎡
守備範囲が広い(売れる、貸せる対象が広い)
2人暮らしの共働き夫婦、夫婦+子供一人、お金持ちのシングル、母子(父子)家庭に貸せたり売ることができる。
また70㎡以上の広いマンションに住みたがる世帯は1～2人の子供を持つファミリー世帯だが、
ファミリー世帯：約1400万世帯(今後急減少)
一人暮らし世帯：約1900万世帯(急増中)
夫婦のみ世帯 ：約1100万世帯(急増中)
となっていて70㎡以上だと欲しがる人が減る傾向となる。
需給バランスがいい(欲しがる人に対して供給量が少ない)
40～70㎡に住みたい人の数>>40～70㎡の賃貸物件数となっているため
住宅ローン控除の対象になる
住宅ローン控除の対象になるのが50㎡からでお金持ちの人は節税をかなり考慮しているため。
その節税(控除)をできないマンションをあえて一番に選ばない。
守備範囲、需給バランス、住宅ローン控除について記載したが、上記理由から逆に推奨できない広さや間取りは下記となる。
- 30～40㎡の1LDK
- 70㎡の3LDK
- 20～30㎡の1Kやワンルーム
例えば、20～30㎡の1Kやワンルーム等はすでに都心でも飽和状態となっているためである。
築10～20年
新築プレミアムが落ちている
新築から最初の5年は値下がりが大きく20年程度経過すると値下がり具合が穏やかになり始める。
下記グラフは2021年2月時点の築年数における㎡単価。
修繕リスク
設備の故障、修繕リスクが比較的低い。
(20年以降になってくると設備が古くなり故障などによる修繕の可能性が大きくなってくる)
品確法の施工タイミング
不動産投資の世界では以下2つの基準で投資の可否の判断することがある。
それが1981年の「新耐震基準」と2000年の「住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)」。
2000年の品確法以降の物件は品質がUPしている。
なので築20年以内のものが良いとされる。
流通量が少ない
そもそも築浅(築10年未満)の物件は流通量が少ない。
その他の立地条件など
上記条件より優先順位は低いがその他考慮できるならしておいた方がいい点もある。
- パチンコ屋、工場、墓地、火葬場などが近くにない
- 国立大や人気私立大に通える距離(お金持ちは子供の教育環境のためにはお金を惜しまない)
- 人気公立小学校の学区内
- バルコニーが幹線道路や線路に面してない(窓を開けられない)
- 個性の強かったり、独特だったり、変形した間取りでない
などなど
懸念点
上記のことを考慮してマンションを購入しようとしても下記のような懸念点があることは理解しておくこと。
都心オフィスの空室率が上昇する予想
2019年 1%未満→2025年5%になる予想
賃料が2割減するところも出てくるとも言われている
コロナ禍による失職で住宅ローンの破綻
安定した職業についてる普通の人でも住宅ローンが払えないという人も増加している。
リモートワークが広まり郊外マンションの需要が増加
2022年の生産緑地問題
農地、緑地として30年保全されていた土地が大量に売り出され住宅地として開発される可能性がある
→供給が増えすぎて不動産価格が下がるという可能性も。
最後に
上記のように懸念として挙げた点はあるがそれでも今後の日本の人口動態的に東京の一等地の人口密度は維持されていくという見方が強い。
なので上記条件を満たす物件を探すようにするとよい。
ただ、問題はこれらの条件に見合う物件は出てきても一瞬で売れてしまう。
そう簡単には見つからないので時間をかけて物件が出てくるまで待つという姿勢が大事。
逆に下記のような物はすべてハズレ物件であることも頭に入れておいた方がいいだろう。
- 営業マンが「週末あたり内覧いかがですか?」とか言ってくる物件
- ポストに投函されてる豪華なチラシの物件
資産価値のある家とは～マイホームを検討している人が実は知らないこと～
