中古マンション購入するならどこがいいか。
マンション選びでは「立地がもっとも重要」といわれる。
それは今後の住み心地と資産価値の両方に影響する。
では、良い立地条件とはどのようなものかまとめてみた。
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交通利便性
立地条件で最も重視されるのが交通利便性。
都心部に近いほど通勤時間や主要ターミナル駅への所要時間は短くなるが、土地の価格も高くなる。
交通利便性の高い立地を選ぶことは「時間を買う」とも言える。
生活利便施設・教育施設・医療機関
商店・教育施設・医療機関など、生活利便施設の充実度。
教育施設や医療機関については、都心部が充実している傾向がある。
自然環境・街並み
開発によって価値が下がるおそれもある。
例えば隣にビルが建って眺望が損なわれてしまえば、資産価値は下がる。
隣接する敷地の環境や将来性が確定しているかどうか要注意ポイント。
防災性
地震など災害に対する耐性は、地盤の強度が大きく影響する。
液状化現象、土砂崩れ、浸水などの危険性がないか、土地の特徴や成り立ちを知ることが必要。
「3A地区」と呼ばれる「麻布・青山・赤坂」の中でも「プレミアム」が付くような超一等地は、単に相場が高い訳でなく高台にあって低地よりも地盤が良く、豪雨でも浸水しないなど、自然災害に強いという理由がある。
地名からある程度予測できることもある。
例えば谷や沼が地名についていたりすると、
低湿地という低い所にあるじめじめした土地で、水はけが悪く、つねに湛水(たんすい)しているか、洪水時に湛水しやすい地域だったりするので液状化などの心配があったりするので要確認。
下記を参考にするとよい。
資産価値や利便性、治安・地盤・子育て環境などの項目から物件を検索できる。
ファミリー向けおすすめ東京エリア
府中市
東京都のほぼ中央に位置する人口約26万人の緑豊かなエリア。
東西を走る京王線に加えてJR武蔵野線、JR南武線が伸び、多数の路線バスもある。
他のベッドタウンと比べて市内に拠点を置く企業が多く、職住が近いのも特徴。
公園、プール、図書館、子ども家庭支援センターなど子育てしやすい施設も整備され、住民満足度が高いことでも知られている。
おすすめは京王線の府中、東府中など。
府中は新宿まで特急で21分。
駅周辺には大型商業施設や百貨店、スーパー、商店街などのショッピングスポットが充実。
駅から少し離れれば閑静な住宅地となる。
東府中は基本的に特急・準特急が止まらないものの、新宿や渋谷へは30分前後でアクセス可能。
○中古マンション価格相場：3150万円前後（70㎡）
練馬区
73万人超と、都内で世田谷区に次いで2番目に人口が多い。
西武池袋線、西武新宿線、東武東上線、有楽町線・副都心線、大江戸線などが通り、都心部へはもちろん、隣接する埼玉へのアクセスも良好。
一方で公園、農地、樹林なども多く、緑被率は24％と23区中トップ。
住環境のよさにも定評があり、民間調査でも子育てしやすい街としてたびたび上位に挙がり、ファミリー層に人気。
おすすめは大江戸線の光が丘、西武池袋線の石神井公園、中村橋、有楽町線（副都心線）の氷川台、赤塚など。
氷川台は地下鉄の有楽町線・副都心線が利用でき、池袋駅まで約5分、新宿駅まで約10分と交通が非常に便利。
環七、環八、川越街道という主要道路に囲まれるように閑静な住宅地があり、子育て世代が多く暮らしている。
○中古マンション価格相場：3660万円前後（70㎡）
調布市
調布市は23区の世田谷区に接し、多摩地区の南東部に位置する市。
調布駅から新宿は15分の距離とアクセスが良好である一方、武蔵野の自然や歴史ある寺社が残るエリアでもある。
さらに大学の多い学園都市、映画関連企業が集まる映画の街、「味の素スタジアム」などを擁するスポーツの街という側面も。
住環境も整備されていて、調布駅周囲には多くのマンションが立ち、その周辺には一戸建ての住宅地が広がっている。
おすすめは京王線の調布、仙川、つつじヶ丘など。
特に調布は駅前の再開発が進み、2017年には駅ビルでありながら3館の商業施設を併せ持つ「トリエ京王調布」がオープン。
ショッピングセンター、家電量販店、シネコンが入り、休日には周辺駅からも訪れる家族連れで賑わっている。
駅周辺を離れれば川原や大規模な公園など緑も豊富で、のびのびと育児ができる環境が整っている。
○中古マンション価格相場：3260万円前後（70㎡）
大田区
約60平方kmという総面積は都内一の広さ。
約500を数える公園、平和島・東調布・萩中公園と3箇所ある公共プール、城南島海浜公園のオートキャンプ場など、気軽に子供と出かけられる多彩なスポットがある。
蒲田や大森は庶民的なエリアという印象だが、高級住宅街として知られる田園調布も大田区の北西に位置する。
おすすめは東急東横線の田園調布、多摩川、京急本線の梅屋敷など。
一戸建ての高級住宅が建ち並ぶイメージの田園調布には低層マンションも多く、閑静で落ち着いた雰囲気。
銀杏並木や駅から同心円状に伸びる街路など、美しい街並みが印象的。
梅屋敷は品川・川崎まで約15分、羽田空港まで約15分、JR蒲田駅にも近いというロケーション。
商店街は活気があり、自然公園や海浜公園で子供を遊ばせられる。
○中古マンション価格相場：4,090万円前後（70㎡）
杉並区
23区西部の杉並区は、古くから住宅街として発展してきたエリア。
高円寺、阿佐ヶ谷、荻窪などJR中央線沿線の街はファミリーとしてだけでなく若い層にも人気。
中央線以外に西武新宿線、丸ノ内線、京王井の頭線が走り、区の南端の京王線も利用可能。それら沿線駅ごとに商店街が形成され、公園など家族で楽しめるレジャースポットも豊富で、治安のよさでも知られている。
平成30年には「待機児童ゼロ」を達成して話題になった。
おすすめは京王井の頭線の永福町、丸の内線の東高円寺、西武新宿線の井荻など。
永福町は渋谷まで約8分の好立地で治安のよさが魅力。
東高円寺は高円寺駅、中野駅からも比較的近く、蚕糸の森公園と周辺は緑が豊富。
井荻にも井草森公園があり、ファミリー向けののどかな街並みが広がっている。
○中古マンション価格相場：4,670万円前後（70㎡）
世田谷区
約90万人と都内で最も人口が多い世田谷区。
23区の南西部に位置し、南側は大田区と同じく多摩川を挟んで川崎市と隣接している。
二子玉川、三軒茶屋、下北沢などは住みたい街ランキングで上位に挙がり、高級住宅地のイメージが定着している。
実際住宅環境が整備され、治安もよく、幅広い世帯が暮らしているのが特徴。
区内にはJR線はなく、小田急線、京王線、京王井の頭線、田園都市線、世田谷線などが縦横に走っている。
おすすめは小田急線の喜多見、世田谷代田、田園都市線の用賀など。
いずれも世田谷らしい閑静な街ですが、例えば用賀は一戸建てや低層マンションに住むファミリーが多く、砧公園や馬事公苑があり、二子玉川も歩いて行ける距離。
駅周辺の商店街もお店が多く充実。
○中古マンション価格相場：4,750万円前後（70㎡）
以上独断と偏見も多く含んだおすすめとなるが、
世田谷区や杉並区、今回紹介しなかった文京区や品川区などはさらに相場の高いエリアとなる。
しかし、同じ中古マンションでも築浅ではなく、築30年程度のマンションなら同エリア内でも価格がぐっと下がるケースもある。
一般的にコンクリート造のマンションの「物理的」な寿命は100年以上といわれており、このことからも価格が安くなる築30年前後のマンションはお買い得と考えられる。
築30年以上の中古マンション＋リフォームという組み合わせを想定すれば、相場の高い人気エリアの物件も購入対象とすることができるかも。
リセールバリューが高い地域は、
これから開発が進む地域（都内の代表的な例を挙げると、千代田区・中央区・港区・渋谷区・品川区）
駅や路線の新設予定地（ex.高輪ゲートウェイ周辺、相鉄・東急新横浜線エリア）も狙い目とされる。
