生活を豊かにするには副業もあると、勤めてる会社で何かあった時でも保険がきく
副業というと不動産投資があるが実際不動産投資ってどんなもの?
どのくらいの家賃収入があるとどのくらいの生活ができるか、その家賃収入からどのくらいの税金や経費等が惹かれてしまうかイメージするためにまとめてみた。
年間家賃収入から引かれるもの
家賃収入はあくまで売り上げであってサラリーマンや公務員のように税金や社会保険料がひかれた状態で給料をもらうのとは違う。
じゃあどんなものがひかれるのかというと、下記5つとなる。
①空室
②管理委託費
③その他諸経費
④ローン返済額
⑤税金
それぞれ説明していく
①空室
不動産投資サイトに載っている想定家賃収入とは満室と想定した場合の家賃収入。
例えば10室のアパート経営の場合、10室すべてが埋まってる状態で年間いくらの家賃となるかという金額。
年間を通して退去する人がいないということは通常あり得ないので空室が出た分がひかれる(空室が埋まるのに1～3か月、長い場合は1年ということもある)
入居率が95％ならかなり優秀なのでこの空室分で5％マイナスとなる。
②管理委託費
管理会社に下記をお願いする費用が掛かる
- 集客、入居者探し
- 入退去の契約とりまとめ
- 入居者のクレーム対応
- 家賃の回収
- 物件の清掃
など
これらの費用は5%程度であれば妥当
これらの管理を自分でやれば多少の節約はできるが結構な時間と労力が必要となるのでそのあたりはコスパ含めてバランスをとる必要がある。
③その他諸経費
- 固定資産税
- 保険料(火災保険、地震保険など)
- 修繕費(外壁の痛みや、エレベーターが壊れたなどの設備の故障対応)
- 広告費(入居者を探すために必要)
築年数にもよるが修繕費は5％程度。
その他諸経費を入れてざっくり10％程度
④ローン返済額
返済額の計算は下記サイトでもできるし、計算用のエクセルをダウンロードできるサイトもあるので参考にしてほしい。
ちなみに返済方法は以下のように2つある。
元利均等返済
毎回の返済額が一定で、期間の経過に応じて利息と元金の割合が変化していく返済方法。最も利用者の多い返済方法。
固定金利型であれば、返済終了まで毎回の返済額が変わらないので返済計画は立てやすい。
元利均等返済
毎回の返済額が一定で、期間の経過に応じて利息と元金の割合が変化していく返済方法。最も利用者の多い返済方法。
固定金利型であれば、返済終了まで毎回の返済額が変わらないので返済計画は立てやすい。元金均等返済 毎回の元金の返済を一定にし、利息を上乗せして返済していく方法。
期間の経過に応じて毎回の返済額（元金と利息の合計額）が少なくなっていく方法。借入金額、借入金利、返済期間という条件が同じ場合、総返済額は元利均等返済よりも少なくなる。
⑤税金
④まででひかれた金額に対して、下記の税金がかかる
- 所得税
- 住民税
など
所得税、住民税それぞれ10％かなり低めの税率で考えたとしても合計20％程度がひかれてしまう。
例題
下記条件で年間に残る収入は?
- 1億の一棟マンション投資
- 全額25年フルローン
- 借入金3％
- 年間家賃収入1,000万円
解答
184万円
計算方法
年間家賃収入をX、年間に残る収入をYとすると、
計算式は、
Y=｛X*(100-(①+②+③))-④｝*(100-⑤)
となる。
今回のXは、10000万円で、その他ひかれる項目は下記になる。
①空室：-5%
②管理委託費：-5%
③その他諸経費：-10%
④ローン返済額：約570万円
⑤税金：-20%
Y=｛1000万円*(100-(5+5+10)％)-570万円｝*(100-20％)
=(1000万円*80％-570万円)*80％
=184万円
となる。
最後に
借金1億で年間180万程度の手残りというと年利2％程度。
家賃の下落や大きな室内修繕等入ったらむしろ赤字。
ただフルローンで一棟モノのアパートやマンションに投資する場合、
借入額に対して1.5%～2.0%程度の手残りは十分優秀だと言われる。
さらに年利を上げる方法には、
- ぼろ家の戸建てに投資する
- 築古マンションをリノベーション
などがあげられるがかなりの大きな借金をしないといけない点からみると、
普通に投資信託とかしたほうがよさそう。。
なので家賃収入が1000万円あったとしてもフルローンだと大したことない。
サラリーマンの年間収入1000万円とはだいぶ異なる。
ただこのように不動産投資は上記計算のように「それなりの精度」で「事前に」利益が読める投資ということはメリットではある。
これでフルローンの不動産投資で5年で早期リタイアするというような夢は厳しい印象だが簿記の知識をつけるなどして、より良い利率の不動産投資があれば検討してみるのはいいのかもしれない。
