30代男の投資、リノベ、体づくり、、

30代中年男の豊かな暮らしをするためのあれこれ。

賃貸を格安で借りる方法

賃貸業界はぼったくりが多発している

家を借りるとき安く借りる方法として賃貸契約完全マニュアルとなるようまとめた

 

ぼったくられずに家を安く借りるための3つのコツ

 

賃貸業界の仕組みを知ること

理由は全体図と仕組みを知ることでだまされにくくなる

知らないからカモにされるが知ってればおかしいことを指摘して適正な料金にすることができる(業者は当たり前の顔をしてうそをついてくることがある)

賃貸物件を借りる際の登場人物

  • 家主
  • 保証会社
  • 管理会社
  • 仲介業者
  • 入居者

家主:大家さん

保証会社:入居者の保証人になる会社(入居者が家賃や退去費用を支払わなかった場合に立て替えて大家さんに支払う)

管理会社:物件の管理をする会社(家賃が振り込まれてるか確認したり、共用部の破損などトラブル時に連絡する会社。大家さんから委託されて管理をしたり、大家さん自体が担うことも。)

仲介業者:物件を紹介して紹介料をもらう会社で街によくある不動産屋のこと(物件契約したら仕事は終わり)

入居者:賃貸物件を借りる人(自分)

 

賃貸物件はどこの業者に借りても同じ(家電量販店で電化製品を買うのと同じ)

賃貸業者はREINS(不動産業者専用の物件データベース)というのを見れる

→同じ製品(部屋)なので安い所から買う(借りる)

仲介業者は一軒一軒大家さんをまわって部屋を紹介してるわけではなく基本的にREINS(レインズ)という業者用の物件データベースをみんな見ているだけ

いい業者を見つけること

理由は仲介業者や管理会社にぼったくられないようにするため。

前述の仲介業者や管理会社が悪いことをする。

勝手にオプションを付けて割高にしてきたり。

いい業者を見つけるには、

・相見積をする

・不動産会社のブログやホームページを見てみる

 の2つ。

 

・相見積をする

→相場を知って比較することで割高なのかが分かる

→3社以上に見積を出す

大手だから安心ということはない

アパマンショップエイブルとかよく聞く大手不動産会社があるがフランチャイズ契約で看板を貸してるだけ。

例えばアパマンショップとか看板があっても下に小さく株式会社○○って書いてある

→運営はその会社それぞれで大手不動産会社とは全く別の会社

また会社がよくても担当が不正をしていることもある

→やっぱり何事も比較するしかない

・不動産会社のブログやホームページを見てみる

いい会社は、

入居費用の実例等を開示、

バスの経路等の情報提供など

→借りる側に立って情報を提供してくれている

悪い会社は、

近くのおいしい食事処の紹介、

会社の○○記念がありました、

前回の更新が半年前、

→借りる側目線がかけてる

こんなブログや情報を公開しておける会社の質はその程度といえる

ただしアパマンショップエイブルフランチャイズだと本社が書いてることもあるのでそのフランチャイズ契約した実際の支店ごとのブログで判断すること

(支店ごとのブログがない場合もあるのでその場合は本社の記事だけで判断しないこと)

ちなみにいい会社だと、
キャッシュバックし照れる業者があることも。

例えば大家さんから広告料を2か月分もらってる場合なんかは一か月分を入居者にキャッシュバックしてくれることも。

(大家さんが業者にやる気を出させるために普通は0.5~1か月分のところを2~3か月分多めに広告料を出すことがあるらしい)

 

おすすめの賃貸業者・不動産屋 

 

相場を知って適切に交渉すること

業者が見つかったらやっとそこから値段交渉

それでもだいたいまだ交渉の余地がある

(基本値引き等交渉は面倒なのでいい業者であっても言わなければやってくれない)

 

費用はだいたい下記項目がある


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交渉の余地ありの項目

  • 敷金、礼金
  • 賃料
  • 保証会社加入料
  • ハウスクリーニング
  • 鍵交換費用

ほぼほぼ交渉可能な項目

  • 仲介手数料
  • 害虫駆除費
  • 火災保険

請求されたら絶対拒否する項目

  • 書類作成費
  • 簡易消火器
  • 害虫駆除費、抗菌、室内消毒
  • 安心入居サポート

本当は必要ないのに仲介業者が紹介してその紹介料をもらうもの

 

基本、仲介業者がとっていい手数料は仲介手数料のみ

 

注意点!

これらの交渉事はなるべくメールやラインなど残るものでやり取りをする

(記録を残すことで業者も下手なことを言えなくなる)


下記に詳細を書いていく。

・簡易消火器

大家さんが負担すべきもの

・害虫駆除費、抗菌、室内消毒

業者は「虫がわかないように業務用の薬剤で消毒をする」と言ったりするが実態は全然やってない。

浴室コーティング、ハイブリッドコーティング、光触媒コーティングという項目もなども同じ類。

→いらない

・安心入居サポート

いらない(入居者としては火災保険で十分だし、設備のための保険なら大家さん持ち)

・仲介手数料

仲介業者は大家さんからも仲介手数料をもらってる。

仲介業者がとっていい仲介手数料は大家と入居者合わせて一か月分まで。

(片方からそれぞれ一か月分ではなく合計で一か月分まで)

業者の言い訳としては大家からもらってるのは仲介手数料ではなく情報提供料とか広告料とか業務委託料とかという

さらに入居者からとっていいのは同意がない限りは0.5か月分まで



宅建業法46条にも記載されてる

仲介手数料に共益費は含まれない

→仲介手数料無料の業者もあるのでそこを当たるのも手

・火災保険

入居者の過失で家を燃やしてしまったり水没させてしまった時の保険

大家側も入居者が火災保険の特に「借家人賠償責任保険」という項目に入ってもらうことを義務付けてることが多い

ただし仲介業者ではなく自分で自由に保険を選んで入ることができる

仲介業者や管理会社が自社への紹介料欲しさに高額な火災保険に強制加入させることがある

仲介業者が2年間で2万円したりするので1万円以下のものなどを選んではいる

例えばチューリッヒの火災保険などは安い部類でおすすめ

 


大家は大家で地震、台風などのためだったり共用部等のためだったりで火災保険に入ってる

 

火災保険で壁紙損傷を補償できるか試してみた

 

・賃料、共益費

大家への交渉となる

値下げしてもらうコツは、

借りる前提であることなど前向きな姿勢をみせること

選択肢を2つ出す

例)家賃を一か月サービスor賃料を3000円下げてもらえないか

これは交渉できるorできるではなくどのような値下げ交渉の手段があるかを2択で迫ること

→これによって大家さんも本気で借りようとしてることを認識してくれて真剣に値下げ検討をしてくれる

仲介業者が即答でできないと言ったら担当を変えるか業者を変える(大家が検討することで仲介業者の担当が判断できるものではない)

・敷金、礼金

大家への交渉となる

賃料、共益費とだいたい同じ

ただし仲介業者がのせてることもある
→相見積で解決

・ハウスクリーニング

入居時にとられる場合と退去時にとられる場合がある

入居時の場合は内覧時にきれいだったらいらないと宣言すること(だいたい退去後、内覧するまでにやっている)

退去時の場合は前もって入居時に特約を外しておいてもらう

国土交通省の原状回復ガイドラインでもクリーニング費用は大家さん持ちというのが妥当という記載がある

理由は大家は家賃という対価を得ている以上大家が修繕義務を負うべきとなっている

※ひどい場合は入居、退去両方とる業者もあるのでそのような業者と付き合わないこと

・鍵交換代

普通のキーシリンダーなら1~1.5万円くらい

前の方と同じでいいと伝える

もしくは自分で鍵屋を呼んで変えるのが一番安上がり

退去時に鍵交換代の請求は認められてない

・保証会社加入料

家賃の50~80%が相場だがこれもかさましされてることも。

例)本来は50%なのに仲介業者が80%で請求してたり

→保証会社の負担が書かれたパンフレットを初期費用の見積書と一緒にもらうこと(初期費用の方と比較して妥当性を確認する)

 

実際に契約に至るまでの具体的な方法については下記記事にまとめている。

 

 


 

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