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今、投資初心者が買うべきオフィスREIT3選

Jリートおすすめ銘柄と選定基準についてまとめておく。

オフィスリートの物件で最大のオフィスビル六本木ヒルズで次にソフトバンクが入っている東京汐留ビルディングがある。

そんなオフィスリートはどれがいいのかを記載していく。

※この記事は3分で読めます。

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銘柄選定基準

そんなオフィスリートを選ぶ際の自分の中での銘柄選定基準は、

  • 時価総額は1,000憶円以上であること
  • 分配金利回りはJリート利回りの平均をなるべく越えること
  • NAV倍率が0.6以上~1.4以下と低いこと

NAV(Net Asset Value(純資産))は、

株価の割安度を示す指標。

JリートのHPには下記のように記載されている。

NAV倍率とは、

株価の割安度を示す指標。

株価÷1口あたりNAVで算出される。

FFO倍率がキャッシュフローに注目した投資指標であるのに対しNAV倍率は不動産の時価に注目した指標と言える。

 

例えば、株価の時価総額が1,000憶円に対し純資産が500憶円であれば、NAV倍率は2倍となる。

NAV倍率が高い銘柄は需要があるともいえるが、銘柄を選ぶという観点では低いほうが良いと考えられる。

ただ、低すぎるのも何かウラがあるので、ちょうどよいバランスを見るのが重要でNAV倍率 0.6以上~1.4以下くらいがよい。

長期的にはリモートワーク等の影響もあり、じりじり需給状況が悪化していく可能性があるため、

都心の中でも一等地の競争力のあるビルを所有している投資法人がベスト

日本ビルファンド投資法人

決算月:6月、12月

分配金利回り:3.38%

時価総額:1.0939兆円

NAV倍率:1.18倍

三井不動産がバックの日本最古かつ最大の時価総額で最も歴史の長いオフィスリートで安定している。

ジャパンリアルエステー投資法人

決算月:3月、9月

分配金利回り:3.33%

時価総額:8934億円

NAV倍率:1.14倍

三菱地所がスポンサー

森ヒルズリート投資法人

決算月:1月、7月

分配金利回り:3.83%

時価総額:2911億円

NAV倍率:1.05倍

三菱地所がスポンサー

おまけ銘柄

グローバルワン

決算月:3月、9月

分配金利回り:4.01%

時価総額:1105億円

NAV倍率:0.89倍

三菱系の企業がスポンサー

駅近、築浅、大型のオフィス物件をそろえているため空室率は高くならないと予想

購入するなら注意すべき銘柄

選定基準では下記も合致してくるが吸収等がある場合は注意が必要。

NTT都市開発リート投資法人(プレミア投資法人)

決算期:4月、10月
分配金利回り:4.46%
時価総額:2102億円
NAV倍率:1.2倍

オフィス+住宅。

オフィスはNTTグループがメインの賃貸人。

スポンサーがNTTグループのNTT都市機構。

景気に余り左右されないNTTグループがバックにあるので安定性が高く、利回りも高いとされるがNTT都市機構がNTTの親会社に吸収され上場廃止に。

→親会社のNTT次第となり、リートにどの程度注力してくるか未知数。

また決算説明資料のクオリティーがかなり低い。

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