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REITとは
「Real Estate Investment Trust」の頭文字をとった略称で、日本語では「不動産投資信託」のこと。
投資家から集めた資金で、オフィスビルや商業施設、マンションなど不動産を購入・運用し、そこから得られる賃貸料収入や不動産の譲渡益を投資家へ分配する投資信託。
JREITの種類
J-REITの中でも
「特化型」1つの用途の不動産に絞って投資する
「複合型」「総合型」複数の用途の不動産を組み合わせる
がある。
特化型には大きく5つの分類がある。
オフィスビル特化型
オフィスビル中心
REITの物件で最大のオフィスビルは六本木ヒルズで次にソフトバンクが入っている東京汐留ビルディングがある。
主な銘柄は、
三菱地所がスポンサー
住宅特化型
賃貸マンション中心
景気の影響を受けにくく安定しているがその分利回りは低め
REITの中で唯一コロナの影響で倒産が発生(ニューシティレジデンスが倒産)
主な銘柄は、
アドバンスレジデンス投資法人
伊藤忠グループがスポンサー
コンフォリアレジデンシャル投資法人
東急不動産がスポンサー
商業施設特化型
商業ビルやショッピングモール中心
テナントからの賃料が軍資金となる
オフィスや居住系と異なり、固定賃料(毎月定額)+変動賃料(毎月の売り上げに比例)となる
→景気や店舗の売り上げによって配当金が変わるため値動きが大きいREITとなる。
固定賃料と変動賃料の割合は各REITによって異なるので書く投資法人のHPの決算説明資料などで見てみること。
現在はコロナの影響で固定賃料すら払えないテナントも発生している(支払い猶予や減免など)ので購入の際は各REITが毎月公表している物件ごとの稼働率を確認してからにすること。
主な銘柄は、
三菱商事とUBSがスポンサー
イオンリート投資法人
イオンモールが主体として投資
ホテル特化型
ホテルや旅館中心。
お客の宿泊料が分配金の原資となる。
商業施設同様、固定賃料(毎月定額)+変動賃料(毎月の売り上げに比例)となり、商業施設に比べて変動賃料の割合が大きい
※物件によっては9割以上が変動賃料のことも。
→商業施設よりさらに値動きが大きいREITとなる。
今までのインバウンド事業でかなり高利回りだったがコロナの影響で稼働率が極端に低下し、さらにはオリンピックに向けた供給があったため需給状況が現在非常に悪い。
一部では存続も危ぶまれている。
主な銘柄は、
ジャパンホテルリート投資法人
物流施設特化型
倉庫に投資をする最も新しい形態。
多くは都市の郊外にあり倉庫の賃料等が原資となる。
アマゾンなどの通販需要から人気が高くコロナの影響は逆に追い風となっている。
人間が住むわけではないのでコンクリート打ち放しで内装がなかったりと建物の構造がシンプルでメンテナンスコストもかからない。
人気があるが故利回りは低下傾向
主な銘柄は、
日本プロロジスリート投資法人
国際的な物流企業がスポンサー
GLP投資法人
こちらも国際的な物流企業がスポンサー
複合型
複合型には、
などがある。
JREIT 保有不動産種別は下記となる。
REITのメリットと注意点
不動産に直接投資するより少額から投資できる
投資用マンションは一般的に1000万円程度に対してJ-REITは1
万円から70万円程度でとうしできる。
手軽に取引できる
上場株式と同様に売買可能で直接不動産を購入するより手間が少ない
運用は不動産のプロが行ってくれる
不動産の選択や取得、維持管理、賃貸募集などは不動産のプロが代行してくれる。
またその情報は定期的に開示され透明性も高い。
配当性向が高い
利益の90%以上を配当すると法人税が免除されるため利益の大部分が投資家に分配金として支払われる。
→株式より安定したインカムゲインが期待できる。
配当込みでの運用益をTOPIXと比較すると東証REIT指数の方が高いパフォーマンスとなっている。
東証REIT指数・東証株価指数(TOPIX)の推移(配当込み指数)の比較
価格変動リスク
今回のコロナで価格変動リスクは顕在化している
収益変動リスク
今回のコロナでホテル特化型は収益が低下する収益変動リスクが懸念される
金利変動リスク
REITは銀行から借り入れをしているので金利が上昇すれば支払う利息が増えて分売金が減る
損壊リスク
倒産リスク
リーマンショックで吸収合併などの倒産リスクが表面化した
今回のコロナ禍でJ-REITの多くの銘柄は大幅な下落があった。
また株などの投資商品に比べてもJ-REITの下落幅は際立って大きかった。
リートの買い方
証券会社の窓口や楽天証券などのオンラインでクリック一つで買うことも可能。
購入方法が株式同様、4桁の証券番号がありそれを選択して買うことになる。
現状と今後の注意点
急落前の水準と比べるとまだ2割程度安い水準で分配金の平均利回りは約4%と過去と比べて高いとなっている。
また割安で放置されていた「商業施設特化型」や「オフィスビル特化型」が今注目されつつある。
オフィスビル特化型についてはREITに組み込まれているオフィスビルは優良物件が多くリモートワークの発展があったとしても影響は小さいという予想もある。